Les nouveaux défis des copropriétés au Québec — et pourquoi la taille de l'immeuble n'y change rien

Administrer un syndicat de copropriété au Québec ne ressemble plus à ce que c'était il y a dix ans. Le rôle tenait autrefois en quelques soirées par année : un budget à adopter, une assemblée à tenir, deux ou trois contrats à renouveler. Aujourd'hui, un conseil d'administration porte un dossier continu, encadré par des obligations précises, et rend des comptes à des copropriétaires beaucoup mieux informés qu'avant.

Ce n'est pas une mauvaise nouvelle en soi. Presque toutes les exigences qui se sont ajoutées poursuivent le même but : éviter qu'un immeuble se dégrade faute de planification, et éviter qu'une facture imprévue tombe d'un coup sur les copropriétaires. Le problème n'est pas la pertinence du travail. Le problème, c'est que ce travail repose sur des administrateurs bénévoles qui ont déjà un emploi et une vie personnelle.

Quatre défis que partagent tous les syndicats

1. Des immeubles qui vieillissent, des travaux à planifier

   Une grande partie du parc de copropriétés québécois atteint l'âge où la toiture, les fenêtres, les balcons, l'ascenseur et la plomberie arrivent en fin de vie utile en même temps. Techniquement, rien de tout cela n'est une surprise : c'est prévisible.

   Ce qui surprend un conseil, c'est de découvrir que ça n'a jamais été chiffré.

2. De nouvelles obligations légales à respecter

   Depuis le 14 août 2025, le règlement d'application de la Loi 16 rend trois choses structurantes :

   • une étude du fonds de prévoyance — horizon de 25 ans, renouvelée tous les 5 ans ;
   • un carnet d'entretien — mis à jour annuellement, révisé tous les 5 ans ;
   • l'attestation du syndicat (art. 1068.1 C.c.Q.) — remise dans les 15 jours d'une demande.

   L'étude et le carnet sont dus pour le 14 août 2028. L'attestation, elle, s'applique déjà, sans période de transition.

3. Des copropriétaires qui attendent des réponses

   Celui qui écrit un mardi soir s'attend à un accusé de réception, pas à trois semaines de silence. Il veut savoir pourquoi les charges augmentent et où en est sa demande.

   C'est souvent là que naît la tension — non pas sur la décision elle-même, mais sur la façon dont elle a été communiquée.

4. Une charge qui ne s'arrête plus

   Appels d'offres, contrats, réclamations d'assurance, procès-verbaux dans les 30 jours, perception des charges communes, conformité. Le travail ne se concentre plus autour de l'assemblée annuelle : il s'étale sur les douze mois.

   C'est ce qui pousse la plupart des conseils à déléguer — non pas qu'ils n'y arrivent pas, mais la fonction est devenue un poste de travail.

Nous avons traité ces obligations en détail dans deux articles distincts : ce qui change concrètement avec la Loi 16 et l'étude du fonds de prévoyance.

Pourquoi la taille de l'immeuble n'y change rien

C'est le malentendu le plus courant, et il coûte cher aux petits syndicats. Les obligations d'un syndicat de copropriété s'attachent au syndicat, qui est une personne morale — pas au nombre d'unités qu'il compte.

Autrement dit : qu'un immeuble compte 8, 38 ou 146 unités, il lui faut

• une étude du fonds de prévoyance ;
• un carnet d'entretien tenu à jour ;
• une attestation remise dans les 15 jours d'une demande ;
• une assemblée générale annuelle en règle ;
• un budget adopté et des charges communes perçues ;
• des procès-verbaux transmis dans les délais.

La liste ne raccourcit pas parce que l'immeuble est petit. Ce qui change, c'est le nombre de personnes disponibles pour la porter. Dans un immeuble de 8 unités, trois administrateurs assument exactement les mêmes responsabilités qu'un conseil de 146 unités — souvent sans budget de gestion, sans outil et sans personne à qui déléguer. La charge par administrateur est donc plus lourde dans un petit immeuble, pas plus légère.

Les caractéristiques de l'immeuble, elles, font varier la charge de travail réelle : une piscine, un ascenseur, un garage souterrain ou un système de ventilation collectif ajoutent des contrats, des inspections et des composantes à suivre. Mais ils ajoutent du travail par-dessus une base légale qui, elle, reste la même pour tout le monde.

Ce qu'un gestionnaire absorbe réellement

Déléguer à un gestionnaire de copropriété ne consiste pas à acheter des conseils. Il s'agit de confier l'exécution : la comptabilité et la perception, les budgets, les appels d'offres et le suivi des fournisseurs, la préparation et la tenue des assemblées, les procès-verbaux, les réclamations d'assurance, la correspondance avec les copropriétaires et le suivi de la conformité.

Sur la Loi 16, notre rôle est précis, et il vaut la peine d'être dit clairement : nous ne produisons ni l'étude du fonds de prévoyance ni le carnet d'entretien — ces documents relèvent des professionnels autorisés mentionnés plus haut. Ce que nous faisons : expliquer les obligations au conseil, solliciter plusieurs soumissions auprès de ces professionnels, préparer les données dont ils ont besoin, intégrer leurs conclusions au budget, et assurer le suivi dans le temps.

Ce que Gestion Ajax apporte à un conseil

Gestion Ajax Inc. gère des syndicats de copropriété depuis 2019 — sept ans de pratique, exclusivement sur ce métier. Nous accompagnons aujourd'hui plus de 100 syndicats dans le Grand Montréal : l'île, Laval, la Rive-Nord, la Rive-Sud et Vaudreuil-Soulanges.

• Une équipe d'une dizaine de personnes, et non un gestionnaire seul portant trop de dossiers.
• Tatev Abrahamyan, vice-présidente, est administratrice agréée (Adm.A) de l'Ordre des administrateurs agréés du Québec et détient la certification en gestion de copropriété de l'ESG UQAM, offerte en partenariat avec le RGCQ. Deux autres gestionnaires ont entrepris cette certification cette année.
• Gestion Ajax est membre corporatif du RGCQ (Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec).
• Un portail client où le conseil et les copropriétaires retrouvent documents, états de compte et suivis.
• Une ligne d'urgence répondue 24 heures sur 24, 7 jours sur 7, toute l'année. Prendre l'appel est toujours sans frais.
• Des bureaux ouverts du lundi au jeudi, de 9 h à 17 h — une semaine de quatre jours assumée, avec l'urgence couverte en tout temps.

Une tarification publiée, sans surprise

Nos tarifs sont affichés sur le site, pas donnés au cas par cas :

• 6 à 20 unités — 29 $ par unité, par mois ;
• 21 à 100 unités — 31 $ par unité, par mois ;
• 101 unités et plus — 37 $ par unité, par mois.

Avant taxes. Et le point important : le service complet est le même à tous les paliers. Le prix varie selon la taille de l'immeuble, jamais selon ce qui est inclus. Il n'y a aucuns frais d'ouverture de dossier et aucune commission sur les travaux, quels qu'ils soient.

Le contrat est d'un an et se renouvelle au même tarif. Et pour tout client qui a franchi 24 mois avec nous, il n'y a aucune augmentation de prix. L'estimation obtenue sur notre calculateur est honorée pendant deux mois, et cette validité est inscrite sur l'estimation elle-même.

En résumé

Les défis qui pèsent aujourd'hui sur les copropriétés québécoises — vieillissement du parc, obligations légales structurantes, exigences accrues des copropriétaires, charge administrative continue — ne se répartissent pas selon la taille des immeubles. Ils s'appliquent à tous les syndicats, et ils pèsent proportionnellement plus lourd sur les plus petits.

Un conseil n'a pas à porter cela seul. Notre travail consiste à transformer une liste d'obligations en un calendrier tenu, des budgets réalistes et des réponses données à temps — pour un immeuble de 8 unités comme pour un immeuble de 146.