1) À quoi sert l’étude du fonds de prévoyance?

L’étude vise à déterminer les montants nécessaires pour que le fonds puisse payer, au bon moment, les réparations majeures et le remplacement des parties communes. Elle sert aussi à recommander des contributions annuelles réalistes, fondées sur l’état du bâtiment et l’évolution prévisible des composantes.

2) À quelle fréquence?

La logique introduite par le règlement est claire : l’étude doit être obtenue périodiquement, et on retrouve largement la référence à un cycle aux 5 ans pour la mise à jour.

3) Qui peut la réaliser?

Le règlement encadre les professionnels habilités (ex. ingénieur, architecte, évaluateur agréé, technologue professionnel, et dans certains cas CPA) et insiste sur l’indépendance : pas de conflit d’intérêts avec le syndicat ou l’immeuble.

4) Comment ça se déroule (version terrain, Montréal)

Dans la pratique, une étude solide s’appuie sur le carnet d’entretien (inventaire, état, durée de vie restante), puis traduit ces données en trajectoire financière : quelles dépenses majeures, quand, combien, et quel niveau de contributions évite un déficit. Autrement dit : technique → planification → budget.

Exemples typiques à Montréal (sans chiffres universels, car chaque immeuble est unique) :

• toitures multicouches, membranes et drains
• maçonnerie, joints, ancrages, balcons
• garages : dalles, membranes, ventilation, gicleurs
• systèmes mécaniques : chaudières, tours, pompes, plomberie commune

5) Les erreurs fréquentes (et comment les éviter)

1. Sous-estimer l’ampleur des travaux : sans diagnostic structuré, on planifie au « feeling ».
2. Reporter les interventions : coûte plus cher et augmente le risque sinistre.
3. Nourrir le fonds au minimum : l’objectif est la suffisance selon recommandations, pas un pourcentage arbitraire (le cadre a évolué vers une contribution basée sur l’étude).

6) Stratégie recommandée (simple et efficace)

• Faire carnet + étude dans une séquence logique (ou projet coordonné)
• Réviser la grille budgétaire et expliquer clairement aux copropriétaires
• Planifier une transition graduelle si le fonds est insuffisant (pour éviter un choc de frais)

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Gestion Ajax coordonne le processus de A à Z : cadrage, appels d’offres, suivi professionnel, mise à jour des registres, et communication aux copropriétaires.
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Depuis quelques années, les copropriétés au Québec font face à un défi clair : des immeubles qui vieillissent, des travaux majeurs mal planifiés et des finances parfois imprévisibles. La Loi 16 vise précisément à corriger ces faiblesses en imposant des outils de gestion plus rigoureux, standardisés et transparents. Le règlement d’application, publié le 30 juillet 2025 et entré en vigueur le 14 août 2025, active les obligations les plus structurantes.

1) Les 3 piliers désormais incontournables

La réforme repose sur trois documents qui deviennent la base d’une saine gouvernance d’immeuble :

• Le carnet d’entretien : un registre structuré de l’état des composantes, de l’historique des interventions et d’un plan de travaux sur horizon long terme.
• L’étude du fonds de prévoyance : une étude périodique qui établit les sommes nécessaires pour couvrir réparations majeures et remplacements des parties communes, et qui guide les contributions annuelles.
• L’attestation du syndicat (état de la copropriété) : un document à remettre lors d’une vente, pour informer le promettant-acheteur sur l’état physique et financier du syndicat (délai de transmission encadré).

2) Dates clés : ce que votre CA doit retenir

• 14 août 2025 : entrée en vigueur des obligations prévues au règlement (logbook, fonds, attestation, etc.).
• 14 août 2028 : date limite généralement retenue pour que les syndicats existants soient conformes quant au carnet d’entretien et à l’étude du fonds (selon les mesures transitoires).
• Attestation : attendue dans les transactions dès l’entrée en vigueur, et le syndicat doit la produire au vendeur dans un délai encadré (souvent cité : 15 jours).

À Montréal, ces changements ont un impact direct sur la valeur des unités, la capacité d’emprunt du syndicat, et la prévention des cotisations spéciales — surtout dans les immeubles des années 80–2000 où les cycles de toiture, façades, stationnements et mécaniques arrivent en zone critique.

3) Qui peut préparer ces documents?

Le règlement précise que le carnet d’entretien doit être préparé (ou révisé) par un professionnel qualifié et indépendant — typiquement ingénieur, architecte, technologue professionnel ou évaluateur agréé, sans lien avec la copropriété (pas administrateur, pas copropriétaire, pas gestionnaire, etc.).
Pour l’étude du fonds de prévoyance, la liste des professionnels autorisés inclut aussi, selon les cas, les CPA (comptables professionnels agréés), en plus de plusieurs ordres du bâtiment.

4) Pourquoi la Loi 16 change la réalité des syndicats?

En pratique, la Loi 16 force un virage : on passe d’une gestion « réactive » (on répare quand ça brise) à une gestion préventive et planifiée (on anticipe, on budgète, on documente). Le carnet d’entretien devient la mémoire technique; l’étude du fonds transforme cette mémoire en stratégie financière; l’attestation apporte une transparence accrue lors des ventes.

5) Comment Gestion Ajax peut aider (CTA)

Chez Gestion Ajax, nous accompagnons les conseils d’administration dans :

• la mise en place d’un plan de conformité (priorités, calendrier, budget)
• la coordination des professionnels (carnet + étude)
• l’implantation d’une méthode simple de mise à jour annuelle
• la préparation rapide des documents requis lors d’une vente (attestation)

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Conditions prérequis

Il y a deux prérequis principaux pour la tenue d’une assemblée générale :

• Tous les membres peuvent communiquer immédiatement entre eux ;
• Pouvoir mener un vote secret qui permet de vérifier les votes a posteriori sans compromettre leur secret.

Tous les documents pertinents peuvent être envoyés par e-mail, évitant tout contact physique. La réunion peut être organisée par des plates-formes en ligne telles que Zoom, Teams ou Skype. Le processus de vote pourrait également se faire en ligne à l’aide de ces outils. Par exemple, les participants peuvent envoyer leurs votes par e-mail ou via la plateforme Zoom, où il est également possible d’envoyer un message privé au Conseil d’Administration. Cela les aiderait à garder leur confidentialité. Pour rendre le processus encore plus facile, seuls les participants qui votent « contre » peuvent envoyer les messages.

Organisation de la réunion virtuelle

Les avis de convocation devraient comporter les informations supplémentaires suivantes:

• L’hyperlien pour se connecter à l’assemblée;
• Le numéro de téléphone pour se joindre à l’assemblée;
• Les instructions de connexion et de vote pour l’assemblée;

Lors de l’organisation d’une réunion à distance, il devrait y avoir des outils et des méthodes pour s’assurer que la réunion se déroule sans heurts et respecte les dispositions du Code civil du Québec et la déclaration de copropriété. Les principales choses à planifier sont les suivantes :

• Enregistrer l’ensemble de l’assemblée;
• Prendre toutes les précautions pour éviter une interruption de la connexion Internet;
• Permettre au président d’assemblée d’accorder ou de retirer le droit de parole aux copropriétaires;
• Calculer le quorum en temps réel.

Conclusion

Ce sont les principaux conseils importants pour organiser l’assemblée générale annuelle à distance. Il existe déjà des syndicats qui ont organisé leurs réunions à distance et qui ont réussi ce processus.

Bien sûr, l’autorisation de le faire virtuellement ne serait valable que pendant un certain temps jusqu’à la fin de la pandémie de COVID-19.

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Le marché immobilier canadien a atteint des records en juillet malgré l’incertitude économique provoquée par la pandémie COVID-19. Les experts ont des opinions différentes sur la façon dont la situation va se poursuivre.

Selon l’Association canadienne de l’immeuble le prix moyen national réel des maisons vendues en juillet a atteint un niveau record de 571 500$. C’est 14,3% de plus que le même mois l’année dernière.

Avis d’experts

Selon l’économiste principal de la Banque Royale, Robert Hogue, les acheteurs et les vendeurs attendaient le printemps pour s’activer. Cette année, la fièvre printanière a été repoussée à l’été. C’est une saison généralement plus calme et c’est à ce moment que les mesures de confinement ont été levées.

Selon un autre avis, cette augmentation est due aux recommandations de rester à la maison et de travailler à domicile. Certaines personnes veulent un bien plus grand pour leur confort.

De ces opinions, nous pouvons supposer que la situation restera plus ou moins la même jusqu’à Noël.

Kean Birch, professeur agrégé à l’Université York, prévoit de surveiller la prolongation ou la fin des reports de paiement hypothécaire. Selon lui, la principale préoccupation concerne les conséquences du report de paiement hypothécaire. Quand ce sera fini, il pourrait y avoir des situations dramatiques qui seraient très injustes.

Le chef de la direction de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), prévoyait une baisse des prix des logements malgré « l’activité récente ». Cela semble être « le résultat de taux d’intérêt très bas et d’une forte réduction des nouvelles inscriptions ».

Bien que Sherry Cooper, économiste en chef de la société de courtage Centres Hypothécaires Dominion, a qualifié les prévisions de la SCHL de « trop pessimistes ». Selon les chiffres, le prix de vente moyen national a augmenté de 14,3% d’une année sur l’autre. Le marché immobilier contribue à la reprise de l’économie.

Contrairement à ces prévisions, l’organisme fédéral a déclaré que l’incertitude subsiste. Il pourrait y avoir une baisse de la demande. La raison est notamment des pertes de revenus des ménages.

Boom du marché immobilier

Le marché canadien de l’habitation a battu des records de ventes et de prix en juillet. Il continue de rattraper les fermetures temporaires au printemps en raison des restrictions imposées par les autorités de la santé publique.

Mais la SCHL dit que nous ne pouvons toujours pas remarquer tout le choc économique de la pandémie dans les données les plus récentes. Il existe toujours des risques pour les prix, les ventes et les nouveaux projets de construction.

L’agence fédérale a aussi publié ses résultats pour la période de trois mois terminés le 30 juin. Il y a un bénéfice net de 566 millions de dollars, comparativement à 379 millions de dollars. Le taux d’arriérés s’est établi à 0,34%.

La SCHL a également déclaré que les règlements d’assurance avaient augmenté de 256 millions de dollars, ou 711%, La raison est l’augmentation des provisions pour les réclamations COVID-19.

Conclusion

En général, il faudra du temps pour que les conséquences économiques du COVID-19 se matérialisent pleinement. Le marché immobilier reste toujours volatil. Mais la SCHL assure qu’elle est bien placée pour surmonter toutes les conséquences de la pandémie et prendre d’autres mesures pour soutenir les Canadiens.

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Donc, si vous habitez à Montréal, vous avez la possibilité d’étudier soit dans la 31e meilleure université au monde – l’Université McGill ou à l’Université du Québec à Montréal (UQAM).

Ces deux sont les principaux ayant ce programme.

Ils ont un programme qui propose tous les cours nécessaires pour acquérir les connaissances nécessaires pour devenir un expert en gestion immobilière.

L’Université McGill

Le programme de l’Université McGill est « Certificat de perfectionnement professionnel en gestion immobilière résidentielle et des copropriétés ». Le programme propose les cours suivants:

• Finance et comptabilité des propriétés résidentielles. Ce cours donne les compétences pour gérer les fonds nécessaires à la gestion d’un immeuble résidentiel et d’un condo. Il comprend la budgétisation, la préparation des états financiers, la négociation avec les fournisseurs, le recouvrement, le financement d’une réserve et d’une caisse d’auto-assurance, la planification de la trésorerie, la préparation de la vérification, la fiscalité et les investissements.
• Fondements du droit de l’immobilier et de la copropriété au Québec. La priorité de ce cours est les grands principes légaux contenus dans le Code civil du Québec. Et, aussi d’autres sources juridiques encadrant le condo et la location d’immeubles résidentiels.
• Systèmes de bâtiment résidentiel et gestion de l’entretien. L’objectif de ce cours est d’apprendre à gérer les situations d’urgence et permet d’acquérir les connaissances des divers systèmes du bâtiment, y compris la plomberie, le chauffage, la mécanique, les ascenseurs, l’électricité et les systèmes de sécurité.
• Gestion et administration immobilière résidentielle. Ce cours enseigne comment gérer des opérations d’immeubles résidentiels, incluant le développement de politiques et procédures internes, la tenue de registres, la gestion de contrats et l’organisation des réunions.
• Aspects pratiques de la gestion d’une copropriété. L’objectif de ce cours est d’appliquer les connaissances acquises lors des quatre cours précédents du programme. En plus, les utiliser dans un contexte spécifique de gestion de copropriété.

Le principal privilège de ce programme est qu’il est offert en format bilingue. Le matériel de cours est fourni en anglais et en français. Aussi les participants peuvent communiquer avec les instructeurs et soumettre leurs travaux écrits en anglais ou en français.

UQAM

Quant à l’UQAM, le programme est « Programme de formation en gestion de  copropriété ». Il propose les cours suivants:

• Module sur la gestion juridique de la copropriété. Ce cours explore tous les aspects du cadre juridique régissant la copropriété au Québec. Comme cela la gouvernance qui en découle, notamment les déclarations, les règlements, les règles particulières ainsi que les règles de conduite professionnelle et éthique.
• Module sur la gestion financière de la copropriété. Les participants de ce cours apprendront à préparer et à analyser les états financiers d’un syndicat de copropriété. Les notions de comptabilité par fonds, incluant toutes les particularités du fonds de prévoyance, seront à l’étude.
• Module sur la gestion technique du bâtiment de la copropriété. Ce cours permettra à ses participants de mieux comprendre la construction et l’exploitation des bâtiments de copropriété. Un survol des lois applicables à la construction et à l’entretien des bâtiments sera réalisé.
• Module sur la gestion de la vie quotidienne de la copropriété. Les connaissances et l’expérience des trois précédents modules de formation (juridique, financier et technique) sont reprises et exposées dans le contexte actuel du fonctionnement de la copropriété.

À l’UQAM, le cours est offert uniquement en français. Mais, il existe également deux autres formations supplémentaires: module sur la gestion juridique de la copropriété 2 et module sur le fonds de prévoyance dans la gestion d’une copropriété.

Conclusion

En conclusion tout ce qui précède, une personne qui souhaite devenir gestionnaire immobilier au Québec, en ce moment, n’a qu’une seule décision à prendre: quelle université choisir. Le programme de l’Université McGill est bilingue et comporte 5 cours à compléter. L’UQAM suggère le programme uniquement en français et comprend 4 cours obligatoires et 2 supplémentaires. Si vous êtes bilingue, vous pouvez simplement comparer les deux programmes et choisir celui qui vous convient le mieux, bien qu’ils soient très similaires. Quant au prix de chacun, il est également presque égal. La fourchette va d’environ $5500 à $7 000.

Par conséquent, la seule chose que nous pouvons vous dire est bonne chance dans cette nouvelle carrière.

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Et voici une décision d’embaucher un gestionnaire immobilier. Donc, quand on y réfléchit, vous devriez considérer tous les avantages et les raisons d’avoir un gestionnaire immobilier.

Par conséquent, les avantages d’avoir un gestionnaire immobilier comprennent:

Pas de stress

Personne n’aime le stress. Vous ne voulez pas avoir de stress à chaque fois que vous recevez un appel téléphonique de votre locataire. Pourquoi devriez-vous? Vous pouvez éviter tout ce stress en déléguant ce travail à quelqu’un d’autre. Vous êtes celui qui rédige les règles. Par exemple, vous pouvez dire à votre gestionnaire immobilier de ne pas vous déranger s’il y a une réparation ou d’autres travaux de moins de 100 $. Vous pouvez simplement avoir la facture une fois le travail terminé.

Recherche de locataires

Le processus de recherche de locataires peut être très long et stressant. Il y a des critères que les propriétaires ne connaissent pas et il leur sera difficile de trouver de bons locataires. Les gestionnaires immobiliers ont leur système de filtrage et d’analyse des locataires potentiels (vérification de crédit et antécédents judiciaires, entrevue, candidatures, références, etc.) De plus, ils trouvent ceux qui paient le loyer à temps, causent moins de problèmes et louent longtemps.

Gestion des locataires

Il y a un dicton: «Ne gérez jamais vos propres biens locatifs». Il y a des nuances que vous ne connaissez pas, mais l’équipe de gestion immobilière le sait. Cela pourrait également inclure les locataires. Avoir un gestionnaire immobilier permet aux propriétaires de ne pas se soucier de la gestion quotidienne de leurs propriétés. Les gestionnaires immobiliers sont ceux qui répondent aux appels téléphoniques des locataires. De plus, les locataires ne devraient même pas connaître le numéro de téléphone du propriétaire. Toutes les demandes doivent être adressées aux gestionnaires immobiliers. Ils gèrent la routine de la propriété, gèrent les conflits et assurent la satisfaction des locataires.

De plus, ils perçoivent les loyers. La perception des loyers à temps chaque mois est un aspect très important. C’est la façon d’avoir flux de trésorerie. Les gestionnaires immobiliers ont de l’expérience avec les locataires et la perception du loyer pour les propriétaires.

Entretien

En cas de problème, le gestionnaire immobilier est la première personne que les locataires contactent. Ils sont responsables de tous les travaux d’entretien et de réparation. Les équipes de gestion immobilière connaissent les meilleurs entrepreneurs pour effectuer la réparation. De plus, cela minimisera les coûts pour le propriétaire et l’empêchera de les rechercher par lui-même (demander des références, rechercher en ligne, etc.). En outre, le gestionnaire immobilier procédera à des vérifications de temps en temps pour découvrir les problèmes mineurs (réparations, dysfonctionnements, etc.) et les résoudre à un stade précoce.

Connaissance des lois

Un bon gestionnaire immobilier possède une connaissance approfondie des lois du propriétaire-locataire. Il vous aidera à avoir un bien qui correspond à ces réglementations. Dans chaque situation imprévisible avec les locataires (retard de paiement du loyer, expulsion, etc.), leur prise de conscience des enjeux juridiques vous aidera à y faire face.

Rétention des locataires / courtes périodes d’inoccupation

Trouver un locataire est une chose, mais le garder longtemps est quelque chose de différent. Le processus de rotation implique non seulement la perte du loyer, mais également d’autres problèmes graves, tels que le nettoyage de la propriété, le changement des serrures et des meubles (si disponibles), la peinture des murs, etc. En outre, nous ne devons pas oublier les dépenses liées à la recherche, à la présentation et à la sélection des nouveaux locataires. Il s’agit donc d’un processus long et laborieuse.

La bonne société de gestion immobilière a une politique de rétention parfaite et un système de recherche de locataires avec une intention de long séjour.

Concernant les périodes d’inoccupation, les gestionnaires immobiliers savent préparer le bien à la location. Gestionnaires immobiliers connaissent également le taux par lequel ils peuvent augmenter le loyer. Ils connaissent le marché local et ses règles. Ils ont déjà préparé des annonces et connaissent les meilleurs endroits pour annoncer la propriété pour les locataires potentiels.

Conclusion

De ce qui précède, il devient évident que le gestionnaire immobilier est un bon investissement pour le propriétaire. Payer un gestionnaire immobilier est une dépense nominale, c’est une dépense d’entreprise. Les sociétés de gestion immobilière sont là pour éliminer vos maux de tête, votre stress et aussi pour augmenter votre retour sur investissement (RSI). Ils devraient garantir votre revenu passif. Les honoraires de la société de gestion immobilière pourraient représenter environ 5 à 15% du loyer (à Montréal), mais ce montant vaut le travail qu’ils font. Un bon gestionnaire immobilier augmente même vos revenus de 15 à 30%. Le seul problème est de faire un bon choix de la société de gestion immobilière. Elles doivent être dignes de confiance, fiables et loyales.

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La gestion immobilière est le contrôle, la gestion et l’entretien de l’immobilier. Il peut s’agir de biens immobiliers résidentiels, industriels et commerciaux. En d’autres termes, la gestion immobilière est la gestion des activités quotidiennes de la propriété qui appartient au tiers. C’est-à-dire que les gestionnaires immobiliers sont embauchés par les propriétaires pour superviser les opérations quotidiennes de leurs biens immobiliers et traiter les problèmes, les questions et les préoccupations des locataires.

Responsabilités du gestionnaire immobilier

Les gestionnaires immobiliers ont les responsabilités suivantes:

1. Attirer et trouver des locataires: Le processus de recherche de locataires pourrait comprendre la préparation de publicités et la création de listes. En d’autres termes, tout ce qui pourrait attirer le locataire potentiel.
2. Présélection des locataires: Le processus de sélection comprend l’exécution de vérifications de solvabilité et la vérification des références ainsi que la preuve d’emploi. Ici, une vérification des antécédents criminels pourrait également être effectuée.
3. Perception du loyer: Le gestionnaire immobilier doit également percevoir le loyer. Ils sont responsables d’assurer un flux de trésorerie optimal en fixant une date exacte pour la collecte des loyers.
4. Connaissance de la loi propriétaire-locataire: Le gestionnaire immobilier doit se conformer aux lois de la chambre immobilière. Ils doivent connaître les procédures légales pour filtrer un locataire, gérer les dépôts de garantie, résilier les baux, etc.
5. Entretien et réparation: Le gestionnaire immobilier doit garder la propriété propre, sûre et en état habitable. Si des réparations ou des rénovations sont nécessaires, les gestionnaires immobiliers doivent utiliser leur liste d’entrepreneurs fiables pour effectuer ce travail.
6. Maintien du budget: Le gestionnaire immobilier doit fonctionner dans le cadre du budget fixé pour le bâtiment et conserver les dossiers détaillés de tous les revenus et dépenses et les dossiers des plaintes, réparations, baux, demandes d’entretien et frais d’assurance.

Donc, voici la réponse à la question de savoir si le propriétaire a besoin d’un gestionnaire immobilier. De nombreux propriétaires gèrent eux-mêmes leurs propriétés. Ils ne veulent pas embaucher des entreprises spécialisées pour faire ce travail. Mais à un moment donné, ils sont dans une situation où ils ont besoin d’une aide supplémentaire. Par conséquent, ils se tournent vers les sociétés de gestion immobilière.

Raisons d’embaucher un gestionnaire immobilier

Les raisons suivantes jouent un rôle important pour une telle décision:

Premièrement, certains propriétaires peuvent avoir de nombreux biens immobiliers locatifs. Alors, ils manquent de temps ou d’expertise pour les traiter tous. Deuxièmement, les propriétaires peuvent avoir juste intérêt à acquérir des propriétés, à les louer et à obtenir des bénéfices, mais pas à les gérer. Troisièmement, un gestionnaire immobilier professionnel a une parfaite compréhension de toutes les lois provinciales et fédérales. Il pourrait éviter certains problèmes juridiques lors de la sélection des locataires. De plus, il y a également d’autres raisons à mentionner. Par exemple, la distance entre la maison du propriétaire et les logements locatifs, aucun désir de devenir un employeur de gestionnaire résident au lieu d’embaucher un entrepreneur indépendant, etc.

En ce qui concerne la rémunération de la société de gestion immobilière. Il convient également de mentionner que les propriétaires paient aux gestionnaires immobiliers une redevance ou un pourcentage du loyer d’un bien immobilier sous gestion.

En conclusion, l’embauche d’une société de gestion immobilière spécialisée permettra aux propriétaires d’éviter des maux de tête supplémentaires concernant leur relation avec les locataires. Cela leur donnera également l’occasion de gérer leur propriété avec professionnalisme et précision.

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